热门搜索:  文晶熙

广西烟草局

投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

当前文章:http://www.con-club.com/jy7uaxq/752041-1146934-76100.html

发布时间:10:10:13

广州设计公司  二四六天天好彩免费资料大全  246天天好彩玄机资料  二四六天天好彩免费资料大全  二四六图片玄机  二四六天天好彩每期文字资料大全  二四六免费玄机图  二四六图片玄机  二四六免费玄机图  二四六图片玄机  二四六免费玄机图  

{相关文章}

外交部关于建立中印高层次人文交流机制的问答

    2018年12月25日外交部发言人华春莹主持例行记者会

    

    

    

  &nb南京市人事考试中心_美的电烤箱价格网sp;   问:据报道,卢旺达总统卡加梅日前在奥地利维也纳出席欧非峰会期间接受奥地利媒体采访谈到中非合作和非欧关系。卡加梅表示,中国与非洲的交往是好事。中国在卢旺达很活跃,但并非以不恰当的方式行事。我们知道我们的能力和我们应该接受中国提出的哪些建议,以避免债台高筑。这取决于我们非洲人,难道我们不知道如何与中国相处?欧洲人的伪善令人震惊。中方对此有何评论?

    

      答:我注意到有关报道。大家都知道,中国对非合作秉持真实亲诚理念和正确义利观。近年来,中非各领域务实合作取得丰硕成果。中国人民对非洲人民的真情实意,非洲人民能够感受得到;中国对非合作带来的实实在在的好处,非洲人民也可以感受得到。中非合作受到非洲国家和人民的真诚欢迎,也得到国际社会的积极评价,这是不争的事实。

    

   沈阳工业大学继续教育学院_杨贵妃 范冰冰网;   正如中方一贯强调的,非洲国家和人民有权利、也有能力自主选择他们的合作伙伴。国际社会各方开展对非合作时,应该更多倾听非方的声音、相信非方的智慧、尊重非方的意愿。那些罔顾事实或出于政治目的对非方选择指手画脚、对中非合作说三道四的做法,注定得不到非方的认可和同意。

    

 &nb色小二_青海是哪里的网sp;  

    

      问:前几天,中国和印度成功举行了高级别人文交流机制首次会议。中印此时启动人文交流机制有何特别考虑?

    

      答:建立中印高级别人文交流机制,是习近平主席和莫迪总理今年4月武汉会晤时达成的重要共识。中国和印度作为世界两大文明古国,加强人文交流有利于延续中印两大文明交流互鉴的传统,顺应两国人民交流与了解的意愿,契合当前双边关系全面发展的需要,有着巨大发展潜力和空间。今年,习近平主席同莫迪总理举行了四次会晤。在两国领导人战略引领下,当前中印关系呈现全面发展的良好势头。此时正式启动中印高级别人文交流机制,既是落实两国领导人共识的重要步骤和推动中印关系全面发展的重要举措,也是构建东方文明复兴的重要平台,将有利于巩固双边关系民意基础,促进两国关系健康发展,推动不同文明和谐相处,共同维护世界的和平稳定。

    

      前几天,王毅国务委员兼外长和斯瓦拉吉外长在新德里成功主持机制首次会议,达成了一系列重要共识,起好了步,开好了局。接下来,我们希望两国有关部门能够“八仙过海、各显神通”,在双方商定的文化交流与文物保护、教育合作与语言教学、旅游合作与人员往来、青年互访与体育交流、媒体交流与舆论环境、学术交流与合作制片等8个重要领域,开展丰富多彩的交流活动,使两国广大民众真正从中受益,同时吸引两国更多人士、包括更多青年投身中印友好交流的伟大事业,形成中印两国27亿人民的大交流、大合作,为实现“龙象共舞”奠定更加坚实的民意基础,营造更加良好的舆论氛围。

    

      问:法国外交部本周一发表声明,对中方拘押加拿大籍公民表示关切,敦促中方予以其公正待遇。请问中方对此有何回应?目前,中方是否有关于加拿大籍公民被拘押案的最新进展?

    

      答:关于中方有关部门依法对两名加拿大人采取强制措施和行政处罚的情况,我们已经介绍了情况。

    

      至于你提到的法方有关声明,我们坚决拒绝和反对。昨天,我在回答类似问题时,已经非常清楚明晰地阐明了中方立场。中方有关部门依法拘押涉嫌危害中国国家安全的加拿大籍公民,而加方是应美方要求非法拘押了中国企业高管,两者性质是不一样的。我们希望无论是加方,还是你刚才提到的法方或其他加方的所谓盟友,都能够尊重中国司法机关独立办案的权力,尊重中国的司法主权。

    

      我觉得法方发这个声明很奇怪:法方为何要为加拿大籍公民出面发声?这在中国人心目中留下了非常不好的印象:那就是法国只关心加拿大人,不关心中国人。

    

      问:请问巴基斯坦外长是否正在中国访问?巴外长此访是否与当前阿富汗局势有关?

    

      答:今天上午,国务委员兼外长王毅会见了专程来华的巴基斯坦外长库雷希。双方就阿富汗局势的最新变化进行了深入讨论,达成了广泛共识。双方一致认为,军事手段解决不了阿富汗问题,推进政治和解是唯一现实可行的途径。双方欢迎各方为此做出的各种努力,愿就此保持密切沟通和战略协调。双方还一致同意,进一步深化中巴全天候战略合作伙伴关系,不断提升全方位合作水平。

&n海天盛筵事件_络绎不绝的反义词网bsp;   

      追问:中方如何看待美方从阿富汗撤军这一决定?事实上,阿富汗邻国对此反应复杂,担忧此举或引发冲突升级。今天有媒体也报道了在喀布尔发生的暴力事件。

    

      答:美方采取的行动要由美国人自己来决定。

    

      对于中方而言,我们对阿富汗局势的看法是始终如一的。我们认为,军事手段解决不了阿富汗问题。只有推进“阿人主导、阿人所有”的包容性政治和解进程,才是唯一现实可行的途径。中方一直在为推动阿富汗各方和解合作发挥建设性作用。希望各方一起努力,推动阿富汗政治和解与合作进程能够快速推进,使阿富汗人民早日享受到和平、企业竞争优势_刘婉玲网安全与发展。我们相信,阿富汗如能早日实现安全、稳定和发展,对于整个南亚地区都是一件好事。

    

    

 &n湖北公务员成绩查询_flash场景网bsp;  

    

    

    

    

    

     /*300*250 原生 创建于 2016-03-03*/

     var cpro_id = "u2540721";

https://4l.cc/article.php?id=299&page=1https://4l.cc/article.php?id=298&page=2https://4l.cc/article.php?id=296&page=1https://4l.cc/article.php?id=291&page=1https://4l.cc/article.php?id=277&page=1https://4l.cc/article.php?id=274&page=1https://4l.cc/article.php?id=267&page=1https://4l.cc/article.php?id=262&page=1https://4l.cc/article.php?id=261&page=1https://4l.cc/article.php?id=319&page=2https://4l.cc/article.php?id=248&page=1https://4l.cc/article.php?id=244&page=2https://4l.cc/article.php?id=235&page=1https://4l.cc/article.php?id=233&page=4https://4l.cc/article.php?id=231&page=1https://4l.cc/article.php?id=307https://4l.cc/article.php?id=306https://4l.cc/article.php?id=298https://4l.cc/article.php?id=252https://4l.cc/article.php?id=249https://4l.cc/article.php?id=247https://4l.cc/article.php?id=245https://4l.cc/article.php?id=237https://4l.cc/article.php?id=235https://4l.cc/article.php?id=224http://4l.cc/article.php?id=288&page=1http://4l.cc/article.php?id=280&page=2http://4l.cc/article.php?id=268&page=1http://4l.cc/article.php?id=267&page=3http://4l.cc/article.php?id=263&page=3http://4l.cc/article.php?id=257&page=1http://4l.cc/article.php?id=251&page=2http://4l.cc/article.php?id=235&page=3http://4l.cc/article.php?id=230&page=2http://4l.cc/article.php?id=226&page=4http://4l.cc/article.php?id=224&page=1http://4l.cc/article.php?id=309http://4l.cc/article.php?id=298http://4l.cc/article.php?id=297http://4l.cc/article.php?id=296http://4l.cc/article.php?id=282http://4l.cc/article.php?id=281http://4l.cc/article.php?id=275http://4l.cc/article.php?id=270http://4l.cc/article.php?id=263http://4l.cc/article.php?id=259http://4l.cc/article.php?id=239http://4l.cc/article.php?id=225https://4l.cc/article.php?id=233&page=4http://4l.cc/article.php?id=288&page=1